El flux d’efectiu és el nom del joc per als propietaris. El flux d’efectiu positiu garanteix que les vostres propietats de lloguer tinguin beneficis, mentre que el flux d’efectiu negatiu indica que les vostres inversions no són més que drenatges financers. I tot i que hi ha literalment dotzenes de factors que influeixen en el flux d’efectiu, inclosos els tipus d’immobles en què inverteixes, les tarifes que estableixes i la forma en què controles els llogaters, en última instància, es redueix al teu enfocament de cobrament del lloguer.
Dos – Dos
Amb l’estratègia de cobrament del lloguer adequada, podeu assegurar-vos que sempre rebeu el pagament a temps i íntegrament.
La importància de la recaptació del lloguer
Tenir propietats de lloguer és car. Gairebé totes les transaccions associades a tenir un lloguer es classifiquen com a despesa. Si estudieu els extractes bancaris associats a la vostra propietat, notareu que el 90% de les transaccions ho són dèbits des del teu compte.
Això inclou pagaments hipotecaris, impostos sobre la propietat, assegurances, manteniment i reparacions, pagaments de serveis públics, renovacions i millores. El pagament del lloguer d’una propietat és el seu únic crèdit consistent.
Sense un procés eficient de cobrament del lloguer, les vostres finances poden empitjorar ràpidament. Necessiteu aquests pagaments a temps i en la seva totalitat per mantenir l’efectiu de la propietat fluint en una direcció positiva. I perquè això passi, cal un pla.
4 Mètodes de cobrament del lloguer
Quan es tracta de cobrar el lloguer, hi ha diverses opcions diferents. Aquests són alguns dels més comuns:
1. Dipòsit directe
Aquest és un dels millors (i més previsibles) mètodes per cobrar el lloguer. Amb un ingrés directe, les retirades mensuals automàtiques es treuen del compte de l’arrendatari i es transfereixen al seu compte. Això automatitza el cobrament del lloguer i ho facilita per a ambdues parts. És segur, segur i eficient.
2. Correu
Si vius lluny dels teus llogaters, pots demanar-los que t’enviïn els xecs de lloguer. L’avantatge de cobrar els xecs de lloguer per correu és que és gratuït (no cal que pagueu cap tipus de programari o servei). L’inconvenient és que no és molt fiable i depèn que l’inquilí recordi enviar un xec a temps cada mes.
3. Presencial
Tot i que no és exactament ideal, podeu fer el cobrament del lloguer presencial. Si sou propietari d’una propietat de lloguer multifamiliar, com ara un apartament o quatre plex, podeu proporcionar un lloc designat per deixar-lo a les instal·lacions. Si es tracta d’un lloguer unifamiliar, pots animar-los a que el deixin a la teva oficina. (O, si us convé, podeu recollir-lo cada mes.) Com probablement podreu endevinar, la recollida de lloguers en persona sol ser més una molèstia del que val la pena.
4. Programari de cobrament de lloguers
Finalment, hi ha nombrosos programes i serveis de cobrament de lloguers disponibles en línia. Aquestes eines agilitzen el cobrament del lloguer mitjançant la creació d’un portal en línia a través del qual els llogaters poden iniciar sessió i pagar el lloguer cada mes. Ho poden fer manualment cada mes o poden configurar esborranys automatitzats (com un dipòsit directe).
Consells per cobrar el lloguer a temps (i al complet)
Ara que entenem per què és important la recollida de lloguers i quins mètodes bàsics existeixen, anem a profunditzar i centrar-nos en el com d’aquest procés. En altres paraules, Com us assegureu de rebre el pagament cada mes sense la molèstia dels pagaments tardans i les excuses? Fem una ullada junts.
1. Sigueu exhaustius amb la projecció
La detecció dels inquilins pot semblar que no tingui res a veure amb la recaptació del lloguer, però no us deixeu enganyar. És un dels primers (i més importants) passos que podeu fer per rebre el pagament a temps.
Si encara no teniu un procés exhaustiu de selecció de llogaters, ara és el moment de crear-ne un. I en lloc de fer les mateixes preguntes bàsiques que fan la majoria dels propietaris, utilitzeu el procés de selecció per investigar realment la viabilitat financera d’un possible llogater. En altres paraules, recopila tota la informació que puguis legalment per assegurar-te que un inquilí entrant pugui pagar el pagament del lloguer de manera raonable cada mes.
“La manera més senzilla de calcular si un llogater pot pagar el lloguer és agafar el seu sou anual i dividir aquest nombre per 40. Si l’import és superior al que està cobrant pel lloguer mensual a la propietat de lloguer, l’arrendatari pot pagar el lloguer. “, escriu Kristi Mergenhagen per a RentPrep.
Per exemple, si un inquilí guanya 60.000 dòlars anuals, dividint els ingressos per 40 us donarà 1.500 dòlars. En un món ideal, no voldríeu que algú guanyés menys de 60.000 dòlars en una propietat amb un pagament mensual de lloguer de més de 1.500 dòlars.
Exploreu altres mètodes de cribratge
Una altra regla general és la “Regla 3X”. Aquest senzill mètode agafa el lloguer que estàs cobrant i el multiplica per tres. Els ingressos mensuals de l’arrendatari han de ser iguals o superiors a aquest nombre. Per exemple, si el lloguer és de 2.000 dòlars al mes, haurien d’aportar almenys 6.000 dòlars d’ingressos mensuals (2.000 dòlars * 3 = 6.000 dòlars).
Aquestes són només regles generals, però són útils. Si no hi ha res més, us ajuden a identificar ràpidament les banderes vermelles. (Per exemple, si cobreu 2.000 dòlars al mes, però el sol·licitant només porta a casa 4.000 dòlars al mes, sabreu que no és adequat.)
Què té a veure el control dels inquilins amb la recollida del lloguer, potser us preguntareu? Bé, tot. En examinar a fons la part frontal i garantir una assequibilitat raonable, reduïu el risc que un llogater no pugui pagar a temps a causa de problemes financers.
2. Contracteu un administrador de finques
Esmentarem uns quants consells i pràctiques recomanades en aquesta guia, però la veritat és que no n’has de fer cap tu mateix. Molts propietaris fan dreceres de tot això simplement contractant un administrador de propietats per gestionar la recollida de lloguers (i altres tasques) en nom seu.
Les empreses de gestió immobiliària s’especialitzen a associar-se amb propietaris i inversors immobiliaris per vetllar per les seves propietats i gestionar-les com si fossin pròpies. Això pot incloure la selecció de llogaters, la coordinació de manteniment i reparació, comptabilitat i, sí, cobrament del lloguer. I depenent de l’administrador de la propietat amb qui vagis, bàsicament poden eliminar tots els riscos associats a rebre el pagament.
Prengui Green Residential a Texas com a exemple. No només ofereixen serveis de gestió de propietats a Houston, sinó que ofereixen garanties. La seva garantia més sòlida és una cosa que anomenen “Garantia d’ingressos de lloguer”. Bàsicament protegeix el flux d’ingressos del propietari. Si un inquilí va ser examinat i col·locat per Green Residential i no paga el lloguer en cap moment durant el contracte d’arrendament, l’empresa de gestió de la propietat reemborsa qualsevol lloguer perdut al propietari.
Tot i que no tots els administradors de propietats ofereixen una garantia d’ingressos de lloguer tan forta, encara hi ha diferents avantatges de treballar-hi. Si no hi ha res més, us treu la càrrega de fer un seguiment dels pagaments del lloguer.
3. Automatitzar amb programari
El programari de cobrament de lloguers s’ha tornat molt popular durant els últims anys. És una cosa que tant els propietaris com els llogaters troben avantatjós (per nombrosos motius).
Un dels majors avantatges d’utilitzar el programari de cobrament de lloguers és que permet pagaments en temps real des de qualsevol lloc. És a dir, no hi ha cap retard entre el moment en què l’arrendatari fa el pagament i el moment en què apareix al vostre compte. A diferència d’enviar per correu un xec de lloguer, que pot trigar diversos dies a arribar i un o dos dies més a liquidar-se, els pagaments de lloguer en línia són immediats.
Un altre avantatge d’utilitzar el programari és que facilita la gestió de tots els aspectes auxiliars de la cobrament del lloguer, inclòs el càlcul de comissions per retard, l’enviament de recordatoris, la mostra de l’estat de pagament d’un inquilí, etc.
4. Envia recordatoris
Parlant de recordatoris, assegureu-vos que us esteu comunicant de manera clara i sovint amb els vostres llogaters abans de les dates de venciment del lloguer. No assumis mai que recordaran per si sols.
El millor dels recordatoris és que són bastant fàcils d’automatitzar. L’opció més senzilla és utilitzar les funcions integrades amb un programari o servei de cobrament de lloguers. Tanmateix, fins i tot si cobrau el lloguer manualment, encara podeu utilitzar recordatoris.
L’SMS és la millor opció per enviar recordatoris. Les taxes d’obertura de missatges de text ronden el 99%, mentre que el 97% dels missatges es llegeixen en els 15 minuts posteriors al lliurament. (Això contrasta clarament amb altres mitjans, com el correu electrònic, que sovint es perden en safates d’entrada plenes de gent.)
Per facilitar-vos les coses, manteniu una plantilla al bloc de notes del vostre telèfon i configureu un recordatori durant tres dies abans del pagament del lloguer. Quan s’apaga aquest recordatori, copieu i enganxeu la plantilla a un SMS i envieu-la a cada inquilí.
5. Incentivar els pagaments puntuals
De vegades, els llogaters necessiten una mica de motivació addicional per pagar a temps. Una manera de fer-ho és oferint incentius i sancions.
Un dels incentius més habituals és oferir un descompte per pagar el lloguer íntegrament abans de la data de venciment. Per exemple, si el lloguer s’ha de pagar el dia 5 de cada mes, podeu oferir un descompte de 25 a 50 dòlars per a qualsevol persona que pagui el primer de cada mes. (No us podeu permetre el luxe de rebaixar 50 dòlars del preu? Els regals com samarretes, barrets, aperitius i vals també poden funcionar. Només us poden costar uns quants dòlars, però poden convèncer algú perquè mogui el vostre pagament a la part superior de la seva pila de bitllets.)
De vegades, la motivació pot funcionar millor al revés. En altres paraules, pots penalitzar la gent per no pagar el lloguer a temps. Si teniu penalitzacions, assegureu-vos d’incloure-les al contracte d’arrendament. També haureu de mantenir-vos dins dels límits legals de les lleis de lloguer del vostre estat.
6. Eviteu el correu
Com s’ha esmentat anteriorment, cobrar el lloguer per correu és tècnicament una opció. Tanmateix, ho és molt desanimat en aquesta època. El servei postal dels Estats Units (USPS) sempre ha estat bastant poc fiable, però ara ho és més que mai.
Per poder dipositar amb èxit un xec de lloguer des del correu, moltes coses han d’anar bé. En primer lloc, el llogater ha de recordar que el lloguer s’ha de pagar. Després han d’escriure físicament un xec, enganxar-lo en un sobre i posar-lo al correu. (Si no tenen un segell, cosa que és molt probable, han de recordar que han d’anar a la botiga i comprar segells.) Una vegada que la carta s’ha lliurat a USPS, la carta ha d’anar a través del sistema. Depenent de fins a quin punt s’enviï el xec, pot trigar entre dos dies i una setmana a arribar. Un cop arribi el xec, heu de signar-lo i dipositar-lo al vostre compte bancari (que pot trigar un o dos dies més a liquidar-se).
Tot i que segur que podeu cobrar el lloguer per correu si ho voleu, hi ha tantes opcions superiors. Eviteu aquest mètode si és possible. (Et farà la vida molt més fàcil.)
7. Passeu-hi en persona
No subestimeu el poder de venir en persona per recordar a un llogater el pagament del lloguer. Tot i que hi ha lleis que impedeixen entrar a la propietat sense previ avís, res no us impedeix trucar a la porta.
El registre d’entrada en persona, òbviament, requereix molt de temps, però també és molt efectiu. La clau és que aquests registres se sentin càlids i cordials en lloc de freds i exigents. Inicieu la conversa saludant i preguntant si podeu fer alguna cosa per fer que la propietat sigui més còmoda. A continuació, abans de marxar, recordeu-los la data de venciment del lloguer i les condicions especials necessàries per fer el pagament.
Sumant-ho tot
Si podeu cobrar el lloguer de manera constant a temps i en la seva totalitat, tindrà un impacte profundament positiu en el flux d’efectiu de la vostra propietat de lloguer. En definitiva, es convertirà en un dels factors impulsors més importants del vostre èxit.
Com podeu veure en aquest article, hi ha moltes coses a cobrar de lloguer. No és tan fàcil com fer que algú signi un contracte d’arrendament i prometi deixar un xec a la vostra bústia cada mes. Hi ha processos, passos i sistemes que heu de posar en marxa per protegir el vostre flux d’efectiu. Utilitzeu aquesta guia per començar!
La publicació Com s’apropen els propietaris a la recollida de lloguers va aparèixer primer a Due.